[부동산 용어8] 전세권, 대항력

우리나라만이 있는 특별한 제도인 "전세"! 오늘 알아볼 용어는 그 전세에 대한 것이다. 전세에 대해서는 많이들 알고 있겠지만, 간단히 설명해 보자면, 집주인에게 일정 금액을 맡기고 집을 일정기간 (기본 2년) 빌리는 것이다. 전세.. 최근 깡통전세 사기 문제가 많았었는데,, 이를 조심하려면 일단 그것에 무엇인지 알아야 하고 그러기 위해서는 전세권과 대항력에 대해 알아야 한다. 그럼 전세권은 무엇이고 대항력은 무엇일까?

 

1. 전세권

간단히 말하면, "전세 기간 이후 부동산을 반환하고, 전세금을 반환 받을 권리"이다. 즉, 전세를 들어사는 사람이 가지는 권리이다. 

제3자에게 대항력*이 있고 전세권 설정자(=집주인)의 동의 없이 양도, 임대, 전세를 할 수 없으며, 전세금의 반환이 지체된 때에는 전세권 설정자에게 경매를 청구할 권리가 있다! 

 

깡통전세가 발생할 때, 즉, 전세 보증금을 집주인이 돌려주지 못할 것 같을 때, 보증금은 채권이므로 돌려받기가 매우 어렵다. (경매 넘어가면 우선순위: 물권 > 채권) 하지만, 대항력*을 갖추면 보증금도 물권 취급을 받는다! (하지만 이렇게 해도 순위가 낮으면 돌려받기가 힘들다.)

 

 

2. *대항력

주택을 빌린 사람이(임차인) 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면, 그다음 날부터 그 주택의 소유자가 다른 사람으로 변경되더라도 그 제 3자에 대해 임차권을 가지고 대항할 수 있는 힘. 즉, 임차보증금을 전액 반환 받을 때까지 주택을 빌린 사람이 새로운 매수인(그 제3자)에 대하여 집을 비워줄 필요가 없음을 의미.

***하지만, 미리 대항요건을 갖춰야한다! 대항요건: 주택인도, 주민등록. → 대항요건을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 대항력은 X